Les risques à éviter avec les produits immobiliers lors du placement de trésorerie

Les SCPI sont des placements immobiliers appréciés de certaines entreprises mais comportant des risques inhérents à ce type d'investissement. Certains risques peuvent toutefois être anticipés et évités par l'investisseur prudent. Le choix du secteur d'activité de la SCPI est déterminant. Dans un contexte économique défavorable à l'immobilier, mieux vaut se tourner vers des SCPI diversifiées et peu exposées à un marché immobilier en berne. L'investisseur avisé sait aussi qu'il doit se méfier des rendements mirobolants promis par certaines SCPI.
Derrière les belles promesses se cachent parfois de mauvaises surprises. Un placement immobilier réussi nécessite de la prudence, de la diversification et un sens aigu de l'anticipation. Ainsi, l'entreprise peut espérer des rendements raisonnables, à l'abri des soubresauts du marché.

Les risques liés au secteur d'activité de la SCPI pour les entreprises

Adapter le choix de la SCPI en fonction du contexte économique
Le contexte économique général influence fortement la santé des différents secteurs d'activité. Une SCPI investie dans l'immobilier de bureaux sera par exemple très sensible à la conjoncture du secteur tertiaire. Il est donc judicieux de bien analyser la situation économique globale et celle des secteurs ciblés avant de choisir le type de SCPI dans laquelle investir.

Privilégier les SCPI diversifiées pour limiter l'impact d'un secteur en difficulté
Certaines SCPI concentrent leurs investissements sur un secteur précis, comme l'immobilier de santé ou l'immobilier commercial. D'autres au contraire diversifient leurs actifs sur plusieurs secteurs. En cas de crise affectant un secteur en particulier, une SCPI diversifiée parviendra mieux à amortir le choc qu'une SCPI positionnée sur le secteur sinistré.
Opter pour une SCPI diversifiée est donc un bon moyen de limiter son exposition aux aléas d'un secteur spécifique.

Les risques liés à la liquidité du placement de trésorerie d'entreprise

Difficulté à revendre ses parts à court terme
Les parts de SCPI sont peu liquides et difficiles à revendre rapidement pour un placement de trésorerie d'entreprise. En effet, la revente dépend de l'offre et la demande à un instant T. Sans garantie de retrouver preneur, le détenteur peut se trouver bloqué et dans l'incapacité de récupérer son capital investi à court terme.

Impossibilité de récupérer son capital rapidement
Contrairement à un livret d'épargne, il est impossible de récupérer rapidement son capital investi en SCPI. Le délai de jouissance, soit le temps entre la souscription et le versement des premiers loyers, est généralement de 3 mois minimum.
Par ailleurs, en cas de besoin urgent de liquidités, la revente des parts peut s'avérer très longue. Ainsi, ce placement immobilier ne convient pas à toutes les entreprises recherchant de la disponibilité.

Les risques de marché

Exposition aux fluctuations du marché immobilier
Les valeurs du marché immobilier peuvent fluctuer de façon drastique en fonction des cycles économiques. En détenant des parts d'une SCPI, l'entreprise s'expose directement à une dévalorisation de ses actifs si la conjoncture se dégrade. Par exemple, une hausse du taux de vacance locative de 3% à 10% dans une grande ville peut engendrer une chute des revenus locatifs de 20% à 30%.

Impact des cycles économiques sur la valeur des actifs
Ensuite, il est utile de noter que la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI réagit aux variations de l'offre et de la demande. Ainsi, une récession économique qui freine les transactions et réduit la solvabilité des locataires pèse sur les prix.
À l'inverse, une période de croissance soutenue stimule la demande et exerce une pression haussière. Par exemple, entre 2000 et 2007, les prix de l'immobilier en France ont crû de 150% sous l'effet d'une conjoncture très favorable.

Le risque de concentration

Limiter les SCPI investies sur un nombre restreint d'actifs
Sachant que la plupart des SCPI sont concentrées sur un petit nombre d'actifs immobiliers, il est préférable de bien analyser leur composition avant de placer sa trésorerie d'entreprise. En effet, si l'un de ces actifs venait à rencontrer des difficultés, cela impacterait fortement la rentabilité de la SCPI. Mieux vaut donc privilégier celles investies sur un grand nombre d'actifs afin de limiter le risque lié à la concentration.

Privilégier la diversification sectorielle et géographique
Pour répartir les risques liés à l'immobilier, il est judicieux d'opter pour des SCPI diversifiées à la fois en termes de secteurs (bureaux, commerces, logements, etc) et de zones géographiques. Cette stratégie permet de réduire l'impact négatif si un secteur ou une région venaient à connaître des difficultés conjoncturelles. A titre d'exemple, entre 2018 et 2021, tandis que l'immobilier de bureau pâtissait de la crise sanitaire, le logement résidentiel continuait de bien se porter.

Le risque de gestion

Sélectionner une société de gestion expérimentée et reconnue
Une société de gestion qui a fait ses preuves sur le long terme offre plus de garanties de solidité. Analyser son historique, son portefeuille d'actifs gérés et son professionnalisme s'avère capital pour éviter les mauvaises surprises. Une réputation établie se construit patiemment et témoigne souvent d'une gestion rigoureuse.

Analyser la qualité du patrimoine et sa capacité à générer des revenus
Le choix des actifs immobiliers constitue un élément clé pour maîtriser les risques de cette classe d'actifs. Localisation, état du bâti, mixité des locataires : autant de critères à passer au crible avant d'investir. Une analyse fine du marché permet d'évaluer le potentiel de rendement d'un bien. Un taux d'occupation élevé et des locataires solvables limitent les impayés. En 2023, le taux de vacance moyen des SCPI s'établissait à 5,8%.

Conclusion

Le choix d'une SCPI requiert une analyse approfondie des risques inhérents à ce type de placement. L'exposition au marché immobilier rend les SCPI sensibles aux fluctuations du secteur et aux cycles économiques.
Les entreprises doivent donc adapter leur sélection en fonction du contexte, tout en privilégiant les SCPI diversifiées. La liquidité réduite des parts engendre par ailleurs des difficultés pour récupérer rapidement son capital, et la concentration sur un nombre limité d'actifs accentue la vulnérabilité face à un secteur en berne.
Enfin, la qualité de la gestion influence les revenus générés. Scruter l'expérience de la société de gestion, la diversité du portefeuille et son potentiel de rendement s'avère primordial car une analyse globale des risques permet de sécuriser au mieux son placement.